「石橋幸一朗メルマガ」　2020年4月22日号

【目次】
１．自社ビルを買おうとして断念した話
２．営業はいらない
３．編集後記

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自社ビルを買おうとして断念した話
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実はこの２週間くらい佐賀駅チカの
自社ビルの購入を真剣に考えていました。

築28年RC5階建てで、
1Fがテナント事務所・2F～5Fが
1R24世帯のマンションです。

佐賀駅に徒歩5分、
表面利回りは13％を軽く超えています。

内見すると、1F事務所はリフォームしたら十分使える感じ。
さすがに今の事務所よりも劣りますが、許容範囲。

売値が1億円くらいでしたが、
外壁塗装・事務所リフォームを含めて
9000万円で買付を出そうかと思っていました。

不動産を検討するときに頼りにしている
M社長にメールで事前に資料を送り、電話。

「あー、その物件は危ないですね。
マイナスではないですが、買うまでじゃないです」

色んな本で勉強していると、
この物件は「買い」だと思いましたが、
M社長によるとNG。

「私だったら7,000万円で買うか検討するくらいですね。」

その判断理由がすごくて、

・謄本を見ると売主の当時の購入金額は8000万円ぐらい(それから7年ほど所有)

・この物件はエレベーターはスポット契約のため800-1500万円の費用がかかる

・目地、屋上防水で500-800万円

・隣の駐車場の解約が一番心配

・この地域は床下浸水しやすい

・貯水槽ポンプの劣化

・雨漏りによる爆裂の有無

・売主が個人投資家のため、メンテナンス不良が多い傾向あり

はえーーー、やっぱプロは違います(笑)

こんな隠れたデメリットがあったとは。

RC物件は素人が手を出してはいけない分野だと理解できました。

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営業はいらない
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営業はいらない(著 三戸政和)

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三戸政和さんは、株式会社日本創生投資の代表で、
投資ファンドを形成し中小企業に対する事業承継
・事業再生などに関するバイアウト投資を行なっている方。

印象的な箇所をピックアップすると

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P189 優秀な人材を雇うことができれば事業が上向くと思われがちであるが、実は「人への投資」はもっとも回収が遅く、効率が悪い。中小企業の場合は、人が少ないためこのリスクが大きくなる。

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社員が100名と10名では、
1名の生産性が低かった場合のリスクが全然違います。

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P196 前年比110％の目標は株主配当がある上場企業の考え方で、非上場企業は前年比100％でいい。大切なのは同じ売上をより少ない労力で簡単に達成すること。

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ほとんどの経営者は前年比110％くらいを
目標に考えていると思いますが、
本当にそれって重要なんですか？というお話。
それより前年比100％でいいから少ない人数で
達成したほうがいいんじゃないかと。

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編集後記
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全国に非常事態宣言が出てしまいましたね。。。
飲食店は瀕死状態ですが、
私みたいなBtoB業界も不況の波は確実に来るでしょう。

我々は今まさに時代の変換点にいます。

使い古された言葉ですが

「変化に対応したものだけが生き残る」

コロナを期に、ITを使った「人会わないビジネス」が
いかに有利なのか世間が理解しました。

できるだけITの力を使って、
少人数で生産性の高いビジネスを目指す。

これは飲食店・美容室・クリニックなども例外ではありません。

考えてみると色々できます。

・受付を無人化

・オーダーをiPadで行う

・診療をビデオ電話で行う

・会計を非接触端末を使った電子決済にする

・お客様にセルフでやっていただけるシステムを導入

・IoTを使って除菌作業のシステム化

これまではITの導入コスト・手間を考えると、
人間を雇ったほうが安かっただけ。

これからはITの導入コスト・手間はかかるけど、
人間を減らさないとビジネスが
維持できない時代になってくると思われます。

【最近私が読んだ本】
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